【40代】住宅ローン返済中でも投資は始めるべき？教育費と老後資金の両立法

「住宅ローンがまだ20年も残ってるのに、投資なんて無理…」
そう感じる40代は少なくありません。

ただ、繰上返済だけに寄せると、教育費ピークや老後資金で詰まりやすくなります。なぜなら、40代は「住宅ローン・教育費・老後資金」の三重苦になりやすい年代だからです。

とはいっても、資金運用をどうやればいいのか分からない方も多いかと思います。今の生活が精一杯で、将来のことまで考える余裕がないのが正直な気持ちではないでしょうか。

しかし、何も行動しないと現状は変わりません。もちろん、資産運用は簡単ではないですが、工夫次第でローン返済しながら投資でお金を増やすことは可能です。

そこで今回は、40代の家族の住宅ローンと投資を両立させる方法を、FP3級技能士の筆者がわかりやすく解説していきます。

少しでもあなたの資産が増えるお役に立てれば幸いです。

この記事の筆者：「うどまる」
沖縄在住。
建設業とトラックドライバーを経て、2021年よりブロガー兼Webライターとして活動中。
FP3級、簿記3級資格保持者

40代・住宅ローン返済中でも投資は可能！むしろ両立すべき理由

結論から言うと、住宅ローン返済中でも投資は十分可能です。それどころか、40代だからこそ投資と返済を両立させるべきなのです。
なぜなら、繰上返済だけに集中すると、教育費や老後資金が準備できないという深刻なリスクがあるからです。
まずは、多くの40代が抱えている家計の現状を確認してみましょう。

世帯年収750万円でも「余裕がない」のが40代の現実

住宅ローンを返済しながら、子どもの教育費を捻出し、さらに老後資金も貯める。
40代は、人生で最もお金のやりくりが難しい時期です。

実際、金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査」（令和5年）によると、40代（40～49歳）の2人以上世帯の平均貯蓄額は約361万円（中央値は220万円）。住宅ローン返済中の家庭では、実際の貯蓄額はもっと少ない場合も考えられます。

世帯年収750万円は決して低くありません。それでも「お金に余裕がない」と感じるのは、住宅ローン、教育費、老後資金という3つの大きな出費に板挟みになっているからです。

「投資する余裕がない」は間違い！低金利なら投資が有利

「住宅ローンの返済があるから、投資なんて余裕がない」
多くの人がそう考えます。確かに、借金は早く返した方が気持ちも楽になりますよね。
でも、ちょっと待ってください。

現在の住宅ローン金利は1.1%。一方、長期の資産運用では年平均3〜5%のリターンが期待できます。
つまり、住宅ローンの金利よりも、投資で得られるリターンの方が大きい可能性が高いのです。

「余裕がないから投資できない」のではなく、「低金利だからこそ、投資と返済を両立させるべき」と考えるのが正しいかもしれません。

繰上返済だけに集中すると起きやすい3つのリスク

「余裕資金ができたら繰上返済しよう」は、本当に正しい選択でしょうか？
もちろん、資金に余裕があれば出来るだけ早く返済する方がいいでしょう。
しかし、繰上返済だけに集中すると、手元資金の枯渇、教育費不足、老後資金ゼロという3つの大きなリスクがあります。

リスク1：手元資金が枯渇する

「余裕資金ができたら、すぐに繰上返済！」
これ、一見正しいように思えますが、実は落とし穴があります。
繰上返済をすると、その分のお金は住宅ローンの返済に消えてしまいます。当たり前のことですが、一度返済に回したお金は、もう手元には戻ってきません。

さらに、突然の病気や事故、車の買い替え、家のリフォームなど、まとまったお金が必要になったら？
場合によっては、住宅ローンよりも高い金利で、新たに借り入れをする可能性がでてきます。

リスク2：教育費ピーク時に困窮する

お子さんが中学1年生なら、義務教育中なのでさほど費用はかかりません。しかし、高校以降になると一気に負担が跳ね上がります。
文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」「私立大学等の令和3年度入学者に係る学生納付金等調査結果」によると、高校から大学卒業までにかかる教育費は、以下の通りです。

進学先	3年間（高校生）/4年間（大学）の総額
高校（公立）	約179万円
高校（私立）	約309万円
大学（国立・自宅通勤）	約244万円 （入学金約28万円+授業料約54万円×4年）
大学（私立文系・自宅通勤）	約411万円 （初年度約120万円 ＋年97万円 ×3年）
大学（私立理系・自宅通勤）	約549万円 初年度約156万円 ＋年約131万円×3年）

• 公立高校→私立文系大学の場合：合計約590万円
• 私立高校→私立理系大学の場合：合計約858万円

出典：
・文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」
・国立大学: 文部科学省「国立大学等の授業料その他の費用に関する省令」および各大学の公表資料（2026年度改定情報含む）
・私立大学: 文部科学省「令和5年度 私立大学入学者に係る初年度学生納付金等平均額（定員1人当たり）の調査結果について」（2023年12月発表）

高校の学習費は、特に公立において塾代や物価高の影響で上昇傾向にあります。これらはあくまで「学費・学習費」の平均値です。これに理系学部での実習費や、一人暮らし（下宿）の仕送り費用などが加われば、さらに数百万円単位で負担が膨らみます。

住宅ローンの繰上返済に資金を使い果たしてしまうと、お子さんの進学という「時期を動かせない大きな支出」の際に、教育ローンを検討せざるを得なくなるかもしれません。
そのため、手元資金のバランスを意識した計画的な準備が必要です。

リスク3：定年後の老後資金が全く貯まっていない

46歳から定年の60歳まで、あと14年。その間、住宅ローンと教育費の支払いに追われて、老後資金を貯める余裕がなかったら？

少し前に世間で話題になった「老後2,000万円問題」。もちろん、各家庭で違いはあるものの、これは決して大げさな話ではありません。
多くの家庭は、公的年金だけでは現役時代の生活水準を維持するのは難しいのが現実でしょう。
繰上返済だけに集中すると、「住宅ローンは完済したけど、老後資金がゼロ」という状況に陥るリスクがあるのです。

住宅ローンと投資、どっちを優先すべき？

結論から言うと、答えは「両立」です。

多くの人が「借金は一日でも早く返すべき」と考えがちですが、現在の経済環境下では、低金利の住宅ローンをうまく活用しながら投資を行う方が、将来の資産形成において合理的といえます。

ここでは、なぜ「早く返すだけが正解ではないのか」を、具体的なシミュレーションと、見落としがちな「住宅ローンのメリット」を交えて解説します。

答えは「両立」。その鍵は「金利差」と「制度」にあり

「ローンの返済と投資を両立なんて、そんな余裕ないよ…」 あなたはそう思われるかもしれません。
ですが、少し視点を変えてみましょう。ポイントは以下の2つです。

つまり、「低い金利でお金を借りて（ローン）、高い利回りで運用する（投資）」という「差益（金利差）」を狙える状態なのです。

見落としがちな「繰上返済」のリスク

繰上返済には「利息を減らせる」という確実なメリットがありますが、一方で以下のリスクも伴います。

資金に余裕があれば、繰上げ返済は積極的にやったほうがいいかもしれません。しかし、そうでなければ、住宅ローンを確実に返済しつつ、少額投資をはじめることが、将来お金が増える可能性が高いのです。

具体的シミュレーション：繰上返済 vs 投資併用

では、具体的に数字で見てみましょう。公平を期すため、「繰上返済で完済した後に浮いたローン返済額も、残り期間で運用に回す」という条件で比較します。

項目	パターンA（繰上げ返済を優先）	パターンB（返済と投資を併用）
実行内容（最初の15年）	余裕資金（年60万円）で毎年繰上返済 → 約15年で完済	ローンは通常返済 余裕資金（月5万円）を年利4%で積立投資
実行内容（残りの5年）	完済で浮いた返済額＋余裕資金を年利3%で運用	引き続きローン通常返済+運用を継続
20年後の運用資産（概算）	約950万円 （最後の5年間で集中的に貯蓄・運用）	約1,833万円（税引前） （20年間コツコツ複利運用）
差額	ー	約880万円

【結論】パターンB（投資併用）の方が、最終的に約880万円も多くの資産を築ける可能性があります。

なぜこれほどの差がつくのか。それは「複利効果」です。投資は時間を味方につけることで、雪だるま式に資産が増えていきます。20年という長期間、元本を大きく育てたパターンBが圧倒的に有利になるのです。

NISAを使うか使わないかで、結果はこれだけ変わる！

上記のシミュレーション（パターンB）では、投資で約633万円の利益が出ています（元本1200万円、評価額1833万円）。

通常、投資の利益には約20%の税金がかかりますが、「新NISA（少額投資非課税制度）」を使えば、この税金がゼロになります。これが最終手取り額にどれだけの差を生むか見てみましょう。

■ パターンBの投資成果比較（20年後） （月5万円積立、年利4%想定、投資元本1,200万円）

比較項目	特定口座（課税口座）で運用	新NISA（つみたて投資枠）で運用
運用資産総額（税引前）	約1,833万円	約1,833万円
うち運用利益（税引前）	約633万円	約633万円
税金（利益の約20%）	▲ 約128万円	0円
最終的な手取り資産額	約1,705万円	約1,833万円
差額		NISAの方が約128万円多い！

いかがでしょうか。同じ投資をしていても、NISA口座を利用するだけで、最終的に手元に残るお金が100万円以上も変わることが分かると思います。

住宅ローンの繰上返済で120万円の利息を節約するのも一つの手です。しかし、NISAを活用して同等以上の節税メリットを享受しながら資産自体を大きく増やす方が、現代の資産形成においては効率的と言えるでしょう。

住宅ローンは「低金利で長期間資金を借りられる特権」と捉え、賢く付き合っていく視点が大切です。

まずはプロに相談！無料で最適プランを作る方法

「理屈はわかったけど、自分の場合はどうすればいい？」
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「何から始めればいい？」その答えは、あなたの家計の中にあります

ここまで読んで、あなたはこう思いませんでしたか？

「理屈はわかったけど、自分の場合はどうすればいいの？」
「月5万円も投資に回せるかな…」
「教育費と老後資金、本当に同時に貯められる？」

実は、お金の最適解は人それぞれ違います。
住宅ローンの残高、金利、家族構成、将来の希望、リスク許容度…。これらすべてを考慮して、初めて「あなただけの正解」が見えてきます。

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40代からの投資、具体的な始め方

プロに相談するのも良いですが、自分でも基本を理解しておきたい方もいるでしょう。そこで、ここでは40代から投資を始める際の具体的な手順を解説します。
ここでは、生活防衛資金の確保、NISA・iDeCoの活用法、月々の投資可能額の目安まで、実践的な内容をお伝えします。

まずは生活防衛資金を確保

投資を始める前に、必ず確保しておくべきなのが「生活防衛資金」です。
これは、万が一の事態（病気、失業など）に備えて、すぐに使える現金のことで、目安は生活費の6ヶ月分です。
あなたの家計で考えてみましょう。

項目	月額
住宅ローン返済	9.7万円
生活費（食費・光熱費など）	15万円
教育費	3万円
その他（通信費・保険など）	7万円
合計	34.7万円

月約35万円で生活しているなら、210万円は普通預金や定期預金に置いておきましょう。
この安全資金があるからこそ、安心して投資に取り組めるのです。

投資の優先順位：NISA → iDeCo

40代から投資を始めるなら、税制優遇のある制度を最大限活用しましょう。

投資の種類	年間投資上限	月額換算	特徴
つみたて投資枠	120万円	10万円	長期・積立・分散投資向け
成長投資枠	240万円	20万円	個別株・アクティブファンドも可
合計	360万円	30万円	生涯投資枠1,800万円

40代なら、まずはつみたて投資枠で月3〜5万円の積立から始めるのがおすすめです。

（例）年収470万円の方が月2万円をiDeCoに拠出した場合
項目	金額
年間掛金	24万円
所得税・住民税率（概算）	20%
年間節税額	約4.8万円
30年間の節税総額	約144万円

月々の投資可能額の目安

世帯年収750万円の家庭の、現実的な家計配分を見てみましょう。

項目	月額	備考
手取り月収	約50万円	年収750万円の場合
住宅ローン返済	9.7万円	固定
生活費	15万円	食費・光熱費・日用品など
教育費	3万円	塾・習い事など
その他固定費	4万円	通信費・保険など
投資	5万円	NISA・iDeCo
予備費・貯蓄	5万円	教育費積立・緊急用
娯楽・交際費	3万円	家族の趣味など
合計	44.7万円

無理のない範囲で、月5万円（NISA 3万円＋iDeCo 2万円）からスタートするのが現実的です。

40代におすすめの投資スタイル

40代の投資で大切なのは、以下の3つです。

教育費と老後資金、同時に貯める方法

40代夫婦（夫・妻・子供）の最大の課題は、必要な教育費と、将来の老後資金を同時に準備することです。それぞれ性質が違うため、貯め方も変える必要があります。
ここでは「教育費は確実性重視、老後資金は運用重視」という戦略を解説します。

40代の最大の課題：2つのゴールを達成

今回の家族のケースでいうと、教育費のピークは、中学生のお子さんが大学に入る5〜6年後、老後資金が必要になるのは定年退職後の14年後以降です。
40代は、この2つのゴールを達成する必要がありますが、この2つは性質が全く異なります。

教育費は「5年後に確実に必要」なお金であり、時期も金額もある程度予測できるため、リスクを取った運用には向きません。
一方、老後資金は「14年以上先に必要」なお金です。時間的余裕があるため、多少のリスクを取っても長期運用で増やすことができます。多くの人が陥る失敗は、「とりあえず貯金」という一つの方法で両方を貯めようとすること。それでは、老後資金を十分に増やせません。

また、「教育費が終わってから老後資金を貯める」という考え方も危険です。お子さんが大学を卒業する頃には、あなたは50代後半。そこから老後資金を貯め始めても、時間が足りません。
だからこそ、2つの資金を「同時に、異なる方法で」貯める戦略が必要なのです。
それでは、具体的にどう貯めていけばいいのか見ていきましょう。

教育費：まずは確実に貯める

大学入学までに必要な資金は、最低でも300〜400万円。
これは「確実に貯めるべきお金」なので、リスクの高い投資には向きません。

おすすめの貯め方
方法	メリット	デメリット	おすすめ度
定期預金	元本保証、いつでも解約可	金利が低い（0.01%程度）	★★★★
学資保険	貯蓄の強制力、返戻率100%以上も	途中解約で元本割れ	★★★
新NISA	運用益非課税	元本割れリスクあり	★★★

NISAを使ってもいいですが、教育費に充てる分は、できるだけリスクの低いバランス型ファンドを選びましょう。

老後資金：長期投資で育てる

老後資金は、14年以上先に必要になるお金。
だからこそ、一定のリスクを取って積極的に運用できます。

おすすめの方法
制度	月額	20年後の想定資産	節税効果
iDeCo	2万円	約730万円	年4.8万円
新NISA	3万円	約1,100万円	運用益非課税
合計	5万円	約1,830万円	大きい

優先順位の付け方

もし毎月5万円の投資が難しければ、以下の優先順位で考えましょう。

優先度	項目	月額目安	理由
最優先	生活防衛資金を確保	ー	生活費6ヶ月分を貯める
高	教育費の積立	2〜3万円	5年後に必要
高	iDeCoで老後資金	1〜2万円	節税効果が大きい
中	NISAで老後資金	1〜3万円	運用益非課税
低	住宅ローン繰上返済	ー	金利1.1%なら急がない

失敗しないために！40代投資の注意点

ここでは、投資を始める前に知っておくべき4つの注意点を解説します。

注意点1：一括投資は避ける

「100万円あるから、一気に投資しよう！」
これは危険な考え方です。
もし投資した直後に暴落したら、精神的にも経済的にもダメージが大きくなります。

例えば、2020年3月のコロナショックでは、株価が約30%下落したこともありました。もし、100万円を一括投資した直後にこの暴落が起きたら資産は70万円になり、30万円の含み損を抱えることになります。
仮にこうなった場合、不安に耐えきれず、損失を確定させて株を売却する可能性も否定できません。

一方、積立投資ならどうでしょう？
毎月5万円ずつ積み立てていた場合、暴落時も淡々と買い続けます。すると、株価が安い時にたくさん買えるため、平均購入価格が下がります。これが「ドルコスト平均法」の効果です。

投資方法	暴落時の心理	回復時の状況
一括投資	大きな含み損で不安・・・	元の価格に戻るまで時間がかかる
積立投資	安く買えてラッキー⤴️	平均購入価格が低いため、早く利益が出る

20代・30代なら、失敗しても取り戻す時間がありますが、40代で大きく損をすると、老後資金の準備が間に合わなくなる可能性があります。
そのため、40代は焦らず、毎月コツコツ積み立てるのが鉄則です。
「それでも100万円の余裕資金をどうにかしたい」という方は、マネイロの専門家に相談してみるのも一つの方法です。
あなたの状況に合わせた最適なプランを提案してもらえます。

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注意点2：ハイリスク商品に手を出さない

「短期間で2倍になる！」といった、甘い話には要注意。
40代は、もう失敗が許されない年齢です。ギャンブル的な投資ではなく、堅実な積立投資を選びましょう。

注意点3：住宅ローン控除を最大活用

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です（国土交通省「住宅ローン減税」）。

項目	あなたのケース
年末ローン残高	約2,100万円
控除率	0.7%
年間控除額（最大）	約14.7万円

繰上返済をすると、ローン残高が減るため、控除額も減ってしまいます。
住宅ローン控除の適用期間中（購入から10〜13年間）は、繰上返済を急がない方がいいかもしれません。
上記のケースでは、購入から10年経過しているため、控除期間が終了している可能性もあります。

注意点4：夫婦で投資方針を共有する

投資は、家族全体のライフプランに関わる重要な決断なので、必ず夫婦で話し合い、方針を共有しましょう。
夫婦での共有がないと、トラブルの原因になりかねません。

投資は「隠れてやるもの」ではありません。

特に40代の家計では、住宅ローン、教育費、老後資金と、考えるべきことが山積みです。夫婦が別々の方向を向いていては、最適な資産形成はできません。
あとでトラブルにならないよう、必ず夫婦で将来の資産形成について話し合うことが重要です。

夫婦で意見が合わない場合は？

「夫は積極的に投資したいけど、妻は慎重派」というケースはよくあります。
そんな時は、以下のような方法があります。

• まずは少額（月1〜2万円）から始めて、様子を見る
• リスクの低いバランス型ファンドを選ぶ
• 投資の半分は元本保証の定期預金にする
• 第三者の専門家に相談し、客観的な意見をもらう

意見が合わない場合は、専門家に相談するのも一つの方法です。
マネイロでは、夫婦で一緒にオンライン相談を受けることができます。専門家が中立的な立場から、お二人に最適なプランを提案してくれるため、「どちらの意見が正しいか」ではなく「家族にとって何がベストか」を一緒に考えることができます。
投資は夫婦でチームを組んで取り組むものです。二人で同じ目標に向かって進むことが、40代の資産形成成功の鍵と言えます。

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こういう人は、投資より先にやることがあります

ローン返済と投資の両立が大事ではありますが、以下のような状態なら、投資は今すぐではありません。
まず、順番を整えたほうが結果的に早いです。

• 生活防衛資金がまだ薄い
• クレカ分割やリボ払い、カードローンが残っている
• 家計が赤字で、毎月の不足を貯金で埋めている
• 変動金利で返済がギリギリ（少し上がると詰む状態）

よくある質問

A：生活防衛資金と教育費の見通しが立ち、住宅ローン控除の状況も確認できたタイミングが目安です。

A：教育費は安全資産、老後資金は長期運用と役割を分けると、心理的負担が下がります。

A：家計・教育費・住宅ローン条件で最適解が変わります。数字が絡むので、第三者のチェックを入れるのも手です。

まとめ：40代の最適解は「教育費は守り、老後は育てる」

「住宅ローン残債2,100万円もあるのに、投資は無理・・・」そう諦める必要はありません。

この記事でお伝えした最も重要なポイントは、繰上返済だけに集中するのではなく、投資と両立させることです。金利1.1%という低金利なら、投資で得られるリターンの方が大きい可能性があります。実際、シミュレーションでは20年後に約880万円もの差が生まれました。

大切なのは、バランスです。繰上返済と投資、教育費と老後資金。すべてをバランスよく進めていくことが、40代の資産形成の鍵です。

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